Zijn een voorlopige en definitieve oplevering vereist indien een gedeeltelijk afgewerkt gebouw wordt verkocht, of volstaat de levering met vrijwaring?

Voor verborgen gebreken geldt een vrijwaringsplicht van tien jaar. Voor wie een bestaand gebouw koopt gaat deze tien jaar onmiddellijk in bij levering. Voor wie daarentegen een gebouw laat oprichten of koopt op plan gebeurt de levering in twee fases. Eerst wordt het gebouw voorlopig opgeleverd, waarbij de bouwheer-koper de zichtbare gebreken aanvaardt. Pas een jaar later wordt het definitief opgeleverd, waardoor de garantietermijn voor verborgen gebreken gaat lopen. Maar wat als een gebouw van eigenaar wisselt tijdens de oprichting? Welke van de twee systemen is in dat geval van toepassing?

De twee begrippen hebben betrekking op verschillende rechtsfiguren.

Het begrip "oplevering" komt uit de regels met betrekking tot de bijzondere overeenkomst genaamd "aanneming" of "huur van werk". Bij de wet Breyne is het toepassingsgebied van dit concept ook uitgebreid naar de koop van een nog op te richten of in aanbouw zijnde woning, waarbij de koper voor de voltooiing één of meer stortingen doet.

Daarentegen gaat de termijn meteen lopen indien het gaat om een klassieke verkoop. In dergelijk geval heeft de verkoper slechts de plicht om het goed te leveren, dat wil zeggen overdragen in de macht van de koper, en om de koper te vrijwaren.

Hoe moet je het onderscheid maken?

Is de woning op het moment van de overdracht in opbouw, dan moet worden nagegaan onder welke voorwaarden wordt overgedragen. Indien het goed over gaat, waarna de prijs wordt betaald en de overdrager geen afwerkingsplicht heeft, dan is het een klassieke verkoop. De vrijwaringstermijn voor verborgen gebreken begint dan te lopen op het moment van overdracht.

Neemt de verkoper daarentegen ook de plicht van afwerking op zich, en laat hij zich hiervoor betalen naar gelang de werken vorderen, dan valt de transactie onder de wet Breyne. In dat geval begint de tienjarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken maar te lopen na definitieve oplevering, dus minstens een jaar na de voorlopige oplevering.

bron: www.cib.be/kennis