Wegwijs in het btw-kluwen van een sloop met heropbouw
Wegwijs in het btw-kluwen van een sloop met heropbouw
Petra De Rouck04 november 2023 01:00
Het goede nieuws is dat u een gebouw kunt slopen en een nieuwbouwwoning kunt optrekken tegen een lager btw-tarief van 6 procent. Maar u zult goed moeten uitzoeken wat de voorwaarden zijn.
Wie een nieuwbouw optrekt, betaalt in principe 21 procent btw op zowel de bouwmaterialen als de werkuren. Maar voor wie een gebouw sloopt om er een woning te bouwen, kan er een verlaagd btw-tarief van 6 procent zijn. Dat scheelt een slok op de borrel. Bij een bouwkostprijs van 250.000 euro gaat het om een verschil van 37.500 euro.
Aan dat belastingvoordeel zijn voorwaarden gekoppeld. Tot eind dit jaar gelden twee regelingen, afhankelijk van de ligging van de kavel. Bij de begrotingscontrole in oktober besliste de regering dat die regelingen op de schop gaan en dat er vanaf Nieuwjaar één permanente regeling komt die voor het hele land geldt. De voorwaarden werden wel aangescherpt.
‘De nieuwe, uniforme regeling is niet alleen van belang voor sloop- en heropbouwprojecten die volgend jaar worden opgestart. Ook lopende projecten kunnen eronder vallen’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘In principe bepaalt de factuurdatum welke btw-regeling van toepassing is. Wordt uiterlijk op 31 december 2023 gefactureerd, dan geldt de oude regeling. Is dat niet het geval, dan is de nieuwe regeling van toepassing. Al zijn er overgangsmaatregelen.’ Een overzicht.
1. Facturen tot 31 december 2023
Voor alle gefactureerde en betaalde bedragen tot 31 december 2023 geldt in principe de oude regeling, ook als de factuur pas in 2024 wordt betaald. Daarbij verschillen de voorwaarden naargelang de ligging.
- In 32 steden
32 steden en gemeenten genieten sinds 2007 een btw-verlaging voor afbraak en wederopbouw. Die maatregel werd ingevoerd om de verloedering in steden tegen te gaan. Het btw-voordeel geldt alleen voor aannemingswerken, waarbij een bouwheer (zowel natuurlijke personen als (management)vennootschappen) een contract afsluit met een aannemer. Het gunstregime is er niet voor wie koopt (op plan) van een bouwpromotor.
Aan de nieuwe woning worden weinig eisen gesteld. Het volstaat dat ze hoofdzakelijk als woning wordt gebruikt. U hoeft niet zelf in de woning te gaan wonen. Ook tweede verblijven en huizen of appartementen om te verhuren komen in aanmerking.
Vanaf Nieuwjaar komen er striktere voorwaarden (zie verder).
- Het hele land
Van begin 2021 tot eind 2023 geldt voor het hele land een tijdelijke regeling. Die verschilt van de regeling in de stadscentra. In de tijdelijke regeling kan ook een verkoop (op plan) door een bouwpromotor tegen het verlaagd btw-tarief. Maar de overige voorwaarden zijn strikter: de bouwheer/koper is een natuurlijke persoon en de woning van maximaal 200 vierkante meter wordt gebruikt als enige en eigen woning. Die voorwaarden moeten minstens vijf jaar gerespecteerd blijven.
Voor particuliere aannemingscontracten verandert vanaf Nieuwjaar niets, maar projectontwikkelaars komen niet meer in aanmerking (zie verder).
2. Facturen vanaf 2024
Die twee regelingen maken vanaf 2024 plaats voor één uniforme regeling. Die zal dus ook gelden in de 32 steden. Aan het gunstregime zijn strikte voorwaarden gekoppeld. Net zoals in de tijdelijke regeling moet het gaan om de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m². Het moet gaan om een particuliere bouwheer. Als aan die voorwaarden niet voldaan is, moet 21 procent btw betaald worden op sloop en heropbouw. Wat houden die voorwaarden concreet in?
- Particuliere bouwheer
Vanaf Nieuwjaar kunnen alleen nog aannemingscontracten die een particuliere bouwheer afsluit met een aannemer tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent.
Projectontwikkelaars kunnen niet langer gebruikmaken van het gunsttarief. Wie een woning van een projectontwikkelaar koopt, zal 21 procent btw betalen. Wel is er in 2024 nog een overgangsregeling voor lopende projecten (zie verder).
- Eigen woning
Zodra de woning gebruiksklaar is, moet de bouwheer er gaan wonen en zich op dat adres laten inschrijven in het bevolkingsregister. Een tweede verblijf kan het verlaagde btw-tarief niet genieten.
‘Investeerders die slopen en heropbouwen om daarna de woning klassiek te verhuren, komen niet meer in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief. De btw-verlaging is er alleen voor wie langdurig verhuurt in het kader van het sociaal huisvestingsbeleid’, zegt Van Sant.
- Enige woning
De bouwheer mag geen eigenaar zijn van een andere woning. Die voorwaarde wordt afgetoetst op het moment van de ingebruikname van de heropgerichte woning. ‘Voor de gezinswoning waar men tot dan woonde, wordt een uitzondering gemaakt. Daarvoor heeft de bouwheer de tijd om die te vervreemden tot 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van de heropgebouwde woning’, zegt Van Sant. ‘Vervreemden’ is in de eerste plaats verkopen, maar onder bepaalde voorwaarde kan het ook gaan om een schenking. Als bijvoorbeeld de nieuwe woning in de loop van oktober 2024 in gebruik wordt genomen, moet de oude gezinswoning uiterlijk op 31 december 2025 vervreemd zijn.
Alle andere woningen waarvan men eigenaar is of waarop men een zakelijk recht zoals een vruchtgebruik heeft, moeten bij de ingebruikname van de heropgebouwde woning al vervreemd zijn. Het gaat niet alleen om huizen en appartementen, maar ook om een woning in aanbouw, een vakantiewoning in het buitenland, een serviceflat of een kamer in een apart hotel (met keuken en badkamer). ‘Niet alleen een volle eigendom, maar ook een mede-eigendom of een zakelijk recht zoals een vruchtgebruik zijn een obstakel’, zegt Van Sant. ‘Voor erfenissen wordt een uitzondering gemaakt. Er wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan men door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker werd. Erfde men de volle eigendom of werd een woning geschonken - in volle eigendom, blote eigendom of het vruchtgebruik - dan wordt met die woning wel rekening gehouden.’
Het bezit van ander vastgoed dan een woning is geen probleem. Voorbeelden zijn een bouwgrond, een garage, een loods, een afzonderlijke kantoorruimte, een container, een mobiele eenheid en een stacaravan zonder een kadastraal inkomen.
‘Bij koppels moet een onderscheid gemaakt worden naar de samenlevingsvorm’, zegt Van Sant. ‘Gehuwde en wettelijk samenwonende koppels worden als één geheel beschouwd. Als een van de partners nog eigenaar is van een woning, kunnen beide partners geen aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief. Voor feitelijk samenwonenden, die op hetzelfde adres wonen zonder verdere formaliteiten, wordt de naleving van deze voorwaarde beoordeeld voor elke partner afzonderlijk. Als één partner nog een andere woning bezit, kan de andere partner wel nog het btw-voordeel genieten.’
- Tot 200 vierkante meter
De herbouwde woning mag een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter hebben. ‘Daarbij worden alleen de woonvertrekken meegeteld, zoals de keuken, de woonkamer, de eetkamer, slaapkamers en bewoonbare zolder- en kelderruimtes. De oppervlakte van badkamers, wc’s, een washuis, bergplaatsen, trappen, gangen, kelders, zolders, garages en bijgebouwen tellen niet mee voor de berekening van de 200 vierkante meter’, zegt Van Sant. ‘Let op, wordt een deel van de woning professioneel gebruikt, dan worden die oppervlaktes wél meegeteld.’
- Minstens vijf jaar
De voorwaarden worden beoordeeld op het moment van de eerste ingebruikname en moeten minstens vijf jaar gerespecteerd blijven. De termijn loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar. Voor een woning die in februari 2024 in gebruik wordt genomen, moeten de voorwaarden gerespecteerd blijven tot eind 2029.
Als men binnen die termijn verhuist of een woning geschonken krijgt, voldoet men niet langer aan de voorwaarden. ‘In dat geval moet u de fiscus op de hoogte brengen en het belastingvoordeel (deels) terugbetalen. Concreet is dat het verschil tussen het btw-bedrag berekend tegen 21 procent en tegen 6 procent voor het jaar waarin een voorwaarde wordt geschonden en voor de resterende jaren van de vijfjarige periode’, zegt Van Sant.
Soms speelt het lot. ‘Er is geen verplichte terugbetaling als de bouwheer overlijdt, uit de echt scheidt, een feitelijke of wettelijke samenwoning beëindigt, zwaar ziek wordt, voor zijn beroep verhuist of bij een volledige vernieling van de herbouwde woning, bijvoorbeeld door een brand)’, zegt Van Sant. ‘U moet dat wel melden aan de fiscus en bewijsstukken zoals een echtscheidingsakte of medisch attest voorleggen.’
3. Overgangsregeling in 2024 voor bouwpromotoren
Vanaf Nieuwjaar is er geen btw-verlaging meer voor wie een heropgebouwde woning bij een bouwpromotor koopt. Wel is er een overgangsregeling voor projecten waarvan de omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 is aangevraagd. ‘Het volstaat dat de omgevingsvergunning is ingediend. Het is niet nodig dat ze is goedgekeurd’, zegt Van Sant.
Voor zover het gaat om de enige, eigen woning van de koper met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter kunnen alle werkzaamheden gefactureerd of betaald nog tot eind 2024 tegen 6 procent btw. ‘Zijn die voorwaarden niet voldaan, dan moet 21 procent btw betaald worden’, zegt Van Sant. Vanaf 2025 kunt u niet meer kopen bij een bouwpromotor tegen 6 procent btw.
Kunnen projectontwikkelaars alles nog in 2024 factureren? ‘Er moet rekening gehouden worden met de wet-Breyne. Die wet ter bescherming van kopers van een woning op plan bepaalt dat niet meer dan de waarde van de uitgevoerde werken gefactureerd mag worden’, zegt Van Sant.
WANNEER BETAALT U SLECHTS 6 PROCENT BTW?
U sluit zelf een contract met een aannemer
- Facturen tot 31 december 2023
- In 32 stedelijke gebieden als de heropgebouwde woning hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.
- In de rest van het land voor de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m².
- Vanaf 1 januari 2024
In heel het land voor de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m².
U koopt bij een bouwpromotor
- Facturen tot 31 december 2023
In heel het land voor de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m².
- In 2024
Alleen voor de enige en eigen woning met een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m² waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 juli 2023 is aangevraagd.
- Vanaf 1 januari 2025
Niet meer mogelijk.